Việc xem xét tổng hợp các vấn đề chiến lược quy hoạch kiến trúc hiện nay về mặt kinh tế xã hội, bảo tồn, bảo vệ môi trường, phát triển nhà cao tầng, kết nối mới và cũ, kinh tế đô thị của khu trung tâm của TP Hồ Chí Minh có thể giúp cho việc phát triển khu trung tâm được đồng bộ và thống nhất về mặt chiến lược, nhưng đồng thời cũng giúp cung cấp một điển cứu có ích khi suy xét các thử thách và vấn đề quy hoạch của khu trung tâm của Thủ đô Hà Nội.  

Chiến lược bảo tồn và Phát triển khu Trung tâm Tp Hồ Chí Minh

So với trung tâm TP Sài Gòn xưa được người Pháp quy hoạch vào thế kỷ 19, trung tâm TP Hồ Chí Minh ngày nay thể hiện bước tiến dài của một đô thị dưới 500 ngàn dân đến một đô thị gần 8 triệu dân, với 930 ha bờ Đông sông Sài Gòn - bao gồm Quận 1 và một phần của ba quận lân cận (Quận 3, Quận 4, và Quận Bình Thạnh), 657 ha bờ Tây sông Sài Gòn - bao gồm Thủ Thiêm của Quận 2. 

Ảnh bên: Trung tâm khu đô thị Tp Hồ Chí Minh 

Quy hoạch Khu Trung tâm bờ Tây của TP Hồ Chí Minh được giao cho công ty Nikken Sekkei (Nhật), sau khi phương án của công ty này được giải Nhất trong cuộc thi “Ý tưởng thiết kế đô thị khu vực trung tâm hiện hữu mở rộng thành phố Hồ Chí Minh” (2007). Trên cơ sở ý tưởng này, TP Hồ Chí Minh đã ký hợp đồng triển khai xây dựng quy hoạch chi tiết 1/2.000 và quy chế quản lý đô thị cấp 2 cho khu vực trung tâm hiện hữu mở rộng 930ha với Nikken Sekkei. Đồ án này đang ở giai đoạn cuối chuẩn bị trình duyệt. 

Quy hoạch Khu Trung tâm bờ Đông của TP Hồ Chí Minh được giao cho công ty Sasaki (Mỹ) sau khi phương án của công ty này được giải cao nhất trong cuộc thi “Ý tưởng Quy hoạch chung khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm” (2003). Trên cơ sở ý tưởng này, TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2.000, cũng do Sasaki thực hiện, vào năm 2005. Mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt đồ án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu trung tâm KĐTM Thủ Thiêm (Quận 2) với diện tích 657ha. 

Chiến lược kinh tế xã hội 

Đồ án quy hoạch trung tâm hiện hữu mở rộng này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống kinh tế xã hội của người dân. Tổng diện tích mặt bằng sàn xây dựng sẽ tăng cao, trong khi vẫn giữ nguyên dân số, có nghĩa là tỷ lệ m2 trên đầu người khu vực này sẽ tăng, mà giá địa ốc khu này lại rất đắt. Do đó cần tính đến việc ưu tiên xây dựng ngay những cộng đồng mới tại khu ngoại vi hoặc tại Thủ Thiêm có chất lượng sống tốt, với kết nối giao thông tốt với Quận 1, tạo điều kiện người dân lao động di dời ra đó với nhà ở khang trang, giá phải chăng hơn cùng với việc làm mới. Bên cạnh đó vẫn thuận tiện cho những người còn giữ công ăn việc làm hiện nay của họ tại khu trung tâm.

Ngoài ra, diện tích xây dựng tăng thêm của khu trung tâm phải phục vụ cho người dân toàn thành phố và khách vãng lai. Do đó bước đầu cần ưu tiên xây dựng giao thông kết nối đa trung tâm cho người dân khắp nơi có thể vào khu trung tâm làm việc, học hỏi, vui chơi giải trí một cách thuận tiện.

Chiến lược bảo tồn phù hợp với nhu cầu phát triển

Đồ án quy hoạch hiện nay của Nikken Sekkei cũng phân ra ranh giới khu văn hóa lịch sử và khu biệt thự, nhưng vẫn cần xác định ranh giới khu lõi bảo tồn lịch sử rõ ràng hơn. Theo thiết kế của Nikken Sekkei hiện nay, khu văn hóa lịch sử (213 ha) và khu biệt thự (232 ha) có diện tích lớn, nên không thể bảo tồn toàn bộ 445 ha mà sẽ cho phép xây dựng nhà cao tầng trong đó. Ngoài ra, hệ số sử dụng đất trung bình 3,5 của khu văn hóa lịch sử thực chất sẽ cao gần bằng 5, như của khu trung tâm thương mại tài chính, nếu trừ ra các diện tích xanh lớn phục vụ cho toàn thành phố (như Thảo Cầm Viên, Vườn Tao Đàn, công viên Dinh Thống Nhất). Do đó, những cao ốc vài chục tầng vẫn có thể xây dựng cạnh các cụm công trình lịch sử, nếu không có chính sách chỉ rõ ranh khu vực phải bảo tồn. 

Ảnh bên: Đề xuất lõi bảo tồn lịch sử, lõi cao tầng và cầu Hàm Nghi trong tổng thể toàn khu trung tâm TP HCM 

Chúng ta cần khoanh vùng khu vực lõi bảo tồn lịch sử theo tiêu chuẩn bảo tồn quốc tế, trong đó công trình trong khu vực không được cao hơn quá 2 tầng so với công trình lịch sử lân cận. Khu ngoại vi giáp ranh với khu lõi sẽ tăng cao dần theo hình thức giật cấp để bảo vệ cảnh quan lịch sử. Qua nghiên cứu có tham vấn ý kiến của các nhà chuyên môn trong và ngoài nước, khu lõi bảo tồn lịch sử nên được xác định theo ranh giới giới hạn bởi các đường “Lê Duẩn - Hai Bà Trưng - Nguyễn Du - Tôn Đức Thắng - Lê Duẩn - Nguyễn Bỉnh Khiêm - bờ sông Sài Gòn - Tôn Đức Thắng - Lý Tự Trọng - Đồng Khởi - Lê Thánh Tôn - Nguyễn Trung Trực - Nguyễn Du - Huyền Trân Công Chúa - Nguyễn Thị Minh Khai - Lê Quý Đôn - Võ Văn Tần - Phạm Ngọc Thạch - Lê Duẩn”.

Lõi bảo tồn lịch sử này sẽ là khu vực nhiều cây xanh, quy hoạch cao tầng theo hình lòng chảo, thấp ở giữa và cao dần về phía khu vực bao quanh. Các công trình cải tạo, sửa chữa và xây mới hoặc mở rộng trong khu vực này cần tuân thủ các hướng dẫn chi tiết về quy hoạch kiến trúc có tính đặc thù so với các khu vực khác của khu trung tâm thành phố. Quy định về khống chế mật độ, chiều cao, hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu... sẽ được cung cấp rộng rãi cho người dân trong khu vực để cùng nhau phát triển một cách bền vững song song với việc bảo tồn cảnh quan và bảo tồn lịch sử. Người dân sẽ được các ưu đãi về thuế, cũng như lợi ích tài chính khi khu vực lõi này trở thành khu vực năng động về du lịch và thương mại, tương tự như các khu lịch sử trên thế giới tại Paris, Thượng Hải, và Montréal. Các công trình cao tầng đã xây dựng trong lõi lịch sử được coi là hiện trạng, có thể sẽ được cải tạo mặt tiền cho phù hợp cảnh quan lịch sử xung quanh khi có điều kiện.  

Chiến lược bảo vệ môi trường và Quy hoạch xanh

Quy hoạch đô thị tại Việt Nam thường cho thấy rất nhiều cây xanh trên bản vẽ mặt bằng tổng thể, nhưng khi xây xong mới thấy thực tế cây xanh rất thiếu. Mấu chốt của vấn đề là cần phải tính toán tỷ lệ diện tích xanh trên tổng diện tích sàn xây dựng, chứ không phải trên tổng diện tích chiếm đất.

Đồ án hiện nay của Nikken Sekkei vẫn chỉ bao gồm những mảng xanh lớn có từ thời Pháp thuộc và công viên 23/9 bổ sung thêm trong quy hoạch khu trung tâm hàng chục năm trước, không tăng thêm công viên quan trọng nào đáng kể, cho dù diện tích sàn xây dựng gia tăng gấp nhiều lần. Đề nghị biến đường Tôn Đức Thắng dọc bờ sông thành mảng xanh, chuyển tuyến giao thông xe xuống tầng ngầm là một giải pháp không thực tế vì quá tốn kém khi xây ngầm dọc bờ sông, đồng thời lại ngăn chặn dòng chảy của nước thẩm thấu vào lòng đất thoát ra sông Sài Gòn, do đó có thể làm tăng ngập lụt.

Khu trung tâm bờ Tây TP Hồ Chí Minh đang thiếu nghiêm trọng diện tích xanh và cần gia tăng khoảng gấp đôi hiện nay. Do đó, ngoài không gian xanh ở khu lõi lịch sử nói trên, nên dành ra ít nhất 30 - 40% diện tích của khu Ba Son và của khu Cảng Sài Gòn sau khi di dời để làm các công viên. Ngoài ra, các khu nhà trong hẻm sau khi giải tỏa để làm các dự án cao tầng, nên dành diện tích cho những công viên nhỏ ở trong lõi khu phố, giúp cân bằng sinh thái cho khu vực và tạo thành các khu sinh hoạt xanh. Các tuyến đại lộ xanh sẽ kết nối các công viên lớn với nhau và với sông rạch sẽ giúp dẫn gió làm mát cho đô thị.

Chiến lược phát triển nhà cao tầng kết hợp giao thông công cộng

Việc phát triển nhà cao tầng tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều đô thị Việt Nam đã và đang mang tính tự phát, thiếu kế hoạch. Do đó không những không đem lại tác dụng kích thích phát triển kinh tế đô thị, mà còn làm cho tình trạng kẹt xe, ngập nước, thiếu điện nước tại khu trung tâm ngày càng trầm trọng hơn. 

Ảnh:TP Paris với khu trung tâm cổ và khu trung tâm mới cao tầng hiện đại La Défens 

Một trong những giải pháp cao tầng là phải xác định khu lõi cao tầng trung tâm cho mỗi đô thị và các tuyến đại lộ nhà cao tầng, kết hợp hiệu quả với hệ thống giao thông công cộng. 

Tại TP Hồ Chí Minh, chúng ta nên xác định khu vực lõi cao tầng cho toàn khu Trung tâm nằm ở hai bờ Đông Tây với ranh giới theo các đường Lê Lợi - Tôn Đức Thắng kéo dài qua cầu sang Thủ Thiêm - Trục đường vòng cung Thủ Thiêm - Hàm Nghi kéo dài qua cầu sang Thủ Thiêm - Lê Lợi. Khu vực lõi cao tầng này sẽ gồm các phức hợp cao ốc cao nhất ở phía Thủ Thiêm và thấp hơn phía Quận 1. Từ biên của lõi cao tầng, các cao ốc sẽ giảm dần về cao độ, tạo nên một hình dáng tổng thể đô thị trung tâm hình chóp.
Về mặt giao thông, nên lập tuyến xe buýt vòng quanh dọc theo các đại lộ ranh giới lõi cao tầng nói trên để kết nối các đại lộ chính của hai trung tâm hai bên bờ sông lại với nhau bằng giao thông công cộng, cũng như kết nối hai trung tâm Métro - Buýt tại Bến Thành và Thủ Thiêm với nhau trong tương lai, vừa giúp cho khu lõi phát triển mạnh, vừa tiết kiệm nhiều tỷ đô la cho thành phố khi không cần xây dựng tuyến métro ngầm kết nối hai bờ Đông - Tây qua đường hầm dưới sông Sài Gòn.

Như vậy, khu vực sông Sài Gòn nằm trong tam giác lõi cao tầng có thể sẽ là một khu vực năng động và đa dạng trên mặt nước, nâng cao bản sắc và đem lại nguồn thu rất lớn cho thành phố.  

Chiến lược kết nối

Một trong những thử thách lớn cho các nhà lãnh đạo tại các đô thị Việt Nam là thay đổi cách thiết kế và quản lý quy hoạch kiến trúc từ tư duy kinh tế tập trung sang tư duy kinh tế thị trường. Trong đó, tư duy quy hoạch theo địa giới hành chính vẫn có ảnh hưởng sâu rộng cho đến ngày nay, thể hiện qua việc nghiên cứu khu trung tâm hai bờ Đông - Tây theo hai phương án khác nhau do hai công ty thực hiện sau khi thắng giải trong hai cuộc thi quốc tế khác nhau cách nhau gần bốn năm. Việc không nhìn quy hoạch khu trung tâm hai bờ Đông - Tây như một thể thống nhất, dẫn đến việc chúng ta vẫn cần thêm một quy hoạch kết nối sau khi cả hai quy hoạch 1/2000 của Sasaki và của Nikken Sekkei được phê duyệt xong.

Đề xuất 1 hầm chui, 4 cây cầu cho xe, và 1 cầu đi bộ kết nối hai bờ Đông - Tây của Sở Giao thông Vận tải hiện nay cho khu Trung tâm chỉ mới tính đến khả năng kết nối về mặt giao thông, chứ chưa tính đến giải pháp quy hoạch kiến trúc kèm theo để đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cho kết nối này. Do đó, điều tất yếu đã xảy ra là sau khi xây dựng cầu Thủ Thiêm 1 và hầm Thủ Thiêm, tình trạng phát triển tại Thủ Thiêm vẫn không khá lên, trong khi Quận 1 lại vẫn tiếp tục xây dựng nhiều nhà cao tầng, cho dù tình trạng kẹt xe ngày càng gia tăng.

Quy hoạch kết nối phải có tư duy quy hoạch chiến lược tổng thể cho toàn khu Trung tâm hai bờ Đông - Tây hỗ trợ lẫn nhau về mọi mặt. Nhưng cả hai phương án của Sasaki và Nikken Sekkei đều chưa nghiên cứu sâu, nhất là cả hai nhóm tư vấn đều không có ý kiến khi Sở GTVT bỏ qua một kết nối rất quan trọng giữa hai bờ Đông - Tây là cây cầu thứ 5 - cầu Hàm Nghi.

Do đó, khi xem xét phê duyệt quy hoạch bờ Tây, các nhà lãnh đạo cần xem xét mối kết nối với bờ Đông như một tổng thể hoàn chỉnh. Chúng ta nên xem cầu Hàm Nghi và tuyến xe buýt vòng quanh như kết nối chiến lược giúp gia tăng giá trị và kích thích phát triển Thủ Thiêm, cũng như giúp giải quyết tận gốc vấn đề ách tắc giao thông tại Quận 1 sau này. Khi đó người dân tại khu ngoại vi và ở các tỉnh vào khu trung tâm Quận 1 sẽ đến gửi xe cá nhân tại Thủ Thiêm và dùng xe buýt sang quận 1 hoặc đi bộ (chỉ mất 15 phút để qua chợ Bến Thành), tránh được nguy cơ tắc nghẽn giao thông nghiêm trọng có thể xảy ra ở đầu đường Nguyễn Hữu Cảnh và đầu đường Võ Văn Kiệt kết nối vào trung tâm Quận 1.

Chiến lược kinh tế đô thị

Khi phê duyệt dự án bờ Tây, các nhà lãnh đạo TP cần khẳng định việc phải ưu tiên phát triển Thủ Thiêm trước, bởi việc ưu tiên ngân sách để phát triển bờ Tây trong giai đoạn đầu là cách làm rất phi kinh tế, làm cho bờ Đông không phát triển được, gia tăng thêm gánh nặng đóng góp ngân sách của người dân. Không thể nói việc xây dựng bờ Tây do tư nhân thực hiện nên không ảnh hưởng ngân sách. Bởi khi ta chưa có chính sách phí môi trường, trong đó nhà đầu tư phải góp chi trả phí hạ tầng cho các dự án cao tầng, việc cấp phép tràn lan các cao ốc đặt các nhà lãnh đạo vào vị thế buộc phải dành thêm ngân sách nâng cấp hạ tầng phục vụ cho diện tích xây dựng vừa tăng thêm.

Giai đoạn đầu phát triển khu trung tâm, nên ưu tiên vốn ngân sách cho việc phát triển Thủ Thiêm để sớm thu hồi vốn, giải tỏa áp lực trả lãi vay (khoảng 4 tỷ đồng một ngày hiện nay). Còn phát triển tại trung tâm hiện hữu mở rộng từ nay phải dưới sự khống chế của khả năng phục vụ hiện hữu của hệ thống hạ tầng. Nếu cao hơn mức này thì nhà đầu tư phải đóng góp chi phí cải tạo nâng cấp hạ tầng để phục vụ diện tích xây dựng ngoài tiêu chuẩn cho phép. 

Tóm lược Kinh nghiệm Khu Trung tâm TP Hồ Chí Minh 

Tóm lại, bản đồ án Khu Trung tâm TP Hồ Chí Minh của Nikken Sekkei và của Sasaki có nhiều điểm tích cực so với bản đồ án đã được duyệt năm 1998. Nhưng để phát huy các điểm tốt này, các nhà lãnh đạo TP Hồ Chí Minh nên lưu ý thêm 5 điểm sau:

(1) Cân đối việc tăng mật độ xây dựng với việc giải quyết đời sống kinh tế xã hội cho người dân.
(2) Xác định ranh giới rõ rệt của khu lõi phải bảo tồn lịch sử để thể hiện chính sách bảo tồn di sản 300 năm của thành phố với ranh giới khu bảo tồn một cách cụ thể hơn nữa.
(3) Tăng diện tích công viên tương ứng với sự gia tăng diện tích sàn xây dựng, để giải quyết vấn đề sức khỏe và môi trường.
(4) Tổ chức giải pháp kết nối hai bờ Đông Tây của Khu Trung tâm theo hướng tăng hiệu quả kinh tế văn hóa xã hội của toàn khu Trung tâm.
(5) Thực hiện chính sách ưu tiên phát triển Thủ Thiêm trước, chứ không ưu tiên phát triển bờ Tây trong giai đoạn đầu.

Khu Trung tâm Thủ đô Hà Nội

Hà Nội là một thành phố quan trọng nhất của cả nước, với lịch sử trên 1000 năm. Do đó việc giải quyết vấn đề liên quan đến cặp phạm trù vừa thống nhất vừa đối lập - bảo tồn và phát triển - lại càng khó khăn hơn so với TP Hồ Chí Minh. 

Ảnh bên: Ranh giới 38 quy hoạch phân khu tại khu vực đô thị trung tâm TP Hà Nội 

Khu trung tâm Thủ đô Hà Nội nên được bảo tồn và phát triển theo quy hoạch thống nhất của một khu vực có ranh giới cụ thể của toàn khu trung tâm. Sau đó quy hoạch 38 phân khu chỉ thể hiện chi tiết các định hướng đã hoạch định của tổng thể này, không nên quy hoạch riêng lẻ từng khu của 38 phân khu trước, sau đó ráp lại thành tổng thể khu Trung tâm. Khu Trung tâm cần xác định rõ ranh giới toàn khu vực và khu vực lõi lịch sử, lõi cao tầng, nên ít nhất bao gồm các thành phần sau với mối quan hệ nối kết chặt chẽ với nhau về mọi mặt:

• Khu Trung tâm chính trị Quốc gia Ba Đình
• Khu Trung tâm Hành chính của Thành phố Hà Nội
• Khu Di tích Trung tâm Hoàng thành Thăng Long
• Khu 36 phố Phường
• Khu Phố Pháp cũ
• Khu Trung tâm mới tại Tây Hồ Tây
• Khu Trung tâm mới tại Mỹ Đình
• Các khu Trung tâm mới tiềm năng khác trong Đô thị Trung tâm

Việc xây dựng kết nối giữa các khu nói trên bằng một hệ thống giao thông công cộng hiệu quả, song song với việc phát triển các bãi xe cá nhân thuận tiện gần đó, sẽ giúp thuyết phục người dân trong khu vực và khách vãng lai giảm thiểu sử dụng phương tiện cá nhân trong sinh hoạt và làm việc hàng ngày. Cần đặc biệt chú trọng phát triển các công trình trọng điểm trong mối quan hệ với khoảng cách đi bộ giữa khu trung tâm chính trị Quốc gia Ba Đình và khu trung tâm mới tại Tây Hồ Tây. 

Khu trung tâm Thủ đô Hà Nội cũng cần được kết nối giao thông cá nhân và giao thông công cộng thuận tiện với các trung tâm đô thị khác nằm trong hệ thống đa Trung tâm của vùng Thủ đô Hà Nội. Như vậy, việc khuyến khích giãn dân sẽ được thuận lợi, giúp giảm áp lực cho nhu cầu phát triển và cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu trung tâm. 

Thử thách của việc vừa bảo tồn vừa tạo điều kiện cho việc cải tạo hạ tầng và phát triển của khu trung tâm Hoàng thành Thăng Long và khu 36 phố phường là rất lớn, trong đó cần có những chính sách giúp đỡ và hỗ trợ mang tính thuyết phục người dân cùng hợp tác với chính quyền thì mới có thể đạt kết quả tốt.
Khu lõi cao tầng chính của Hà Nội cần được xác định trong quy hoạch trung tâm (có thể bao gồm khu trung tâm Tây Hồ Tây và/hoặc khu trung tâm Mỹ Đình). Tuy nhiên quy hoạch chi tiết các khu cao tầng này cần được điều chỉnh cho phù hợp với người đi bộ trong không gian xanh, tránh những con đường nội đô và không gian bê tông hóa quá rộng lớn, vừa không phù hợp với bản sắc Hà Nội, vừa làm đô thị nóng lên một cách ngoài ý muốn, vừa không an toàn cho người đi bộ khi qua đường, cũng như không đạt hiệu quả tối ưu trong việc kết hợp với hệ thống giao thông công cộng. 

Thử thách lớn trước mắt là cần bổ sung thêm những nghiên cứu gắn với thực hành kinh tế đô thị trong việc thiết kế và thực hiện quy hoạch, sao cho có thể giúp thu hút nguồn vốn tư nhân và vốn đầu tư nước ngoài một cách hiệu quả, cũng như giúp cho việc tận dụng tiềm năng “xoay vòng vốn” của các dự án trọng điểm, nhằm tạo nên nguồn vốn tái đầu tư mà không phải thụ động trong việc ngân sách Trung ương hoặc ngân sách thành phố. 

TS.KTS Ngô Viết Nam Sơn (Báo Xây dựng)